建瓯市人民政府办公室关于印发建瓯市老旧小区改造实施方案的通知

瓯政办〔2020〕37号
发布时间:2020-12-18 09:34 来源:建瓯市人民政府办公室 字体:【大】 【中】 【小】 浏览次数:

瓯政办〔2020〕37号

 

 

建瓯市人民政府办公室关于

印发建瓯市老旧小区改造实施方案的通知

 

各街道办事处、市直有关单位:

经市政府研究同意,现将《建瓯市老旧小区改造实施方案》印发你们,请认真抓好贯彻落实。

 

 

建瓯市人民政府办公室

2020年12月11日

(此件主动公开)

 

建瓯市老旧小区改造实施方案

 

为贯彻落实国家和省委、省政府关于老旧小区改造工作的决策部暑,根据《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、《福建省老旧小区改造实施方案》(闽政办〔2020〕43号)、《南平市老旧小区改造实施方案》(南政办〔2020〕60号)等文件精神,结合我市实际情况,制定本实施方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,坚持以人民为中心的发展思想,以提升居民生活品质为出发点和落脚点,着力解决老旧小区基础设施缺失、设施设备陈旧、功能配套不全、日常管理服务缺失、环境脏乱差等群众反映强烈的问题,通过全面实施小区改造、重要街区精准改造、片区综合提升,把老旧小区改造成基础设施完善、防灾防疫设施完备、居住环境整洁、社区配套齐全、管理机制长效、文明和谐的宜居社区,增强人民群众获得感、幸福感和安全感。

二、基本原则

(一)政府主导,居民参与。贯彻党的十九大提出的改善民生“人人尽责,人人享有”的精神,坚持以居民为主体,调动居民参与老旧小区改造提升全过程,实现共谋、共建、共管、共享,形成“政府统筹、部门指导、属地街道具体实施、社区协调推进、居民全程参与”的工作机制。
   (二)突出重点,回应需求。按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则,顺应群众期盼,重点解决严重影响居住安全和居住功能等群众反映迫切的问题,在此基础上,完善养老、托育、助餐、购物、文化、医疗、家政、快递等服务设施。

(三)成片改造,注重特色。鼓励连线成片改造,统筹布局公共服务设施,推进城市更新。改造要兼顾传承历史、完善功能和保护利用,落实历史建筑、历史文化街区等保护修缮要求,加强古树名木保护。在改善居住条件、提高环境品质的同时,彰显城市特色,延续历史文脉。

(四)创新机制,治管并举。充分发挥部门职能和街道、社区的作用,指导老旧小区成立业主大会、业主委员会或业主自治组织。探索老旧小区业主自治管理模式创新,实现小区后续管理的正常化、专业化,保持改造效果。

三、目标任务

(一)改造范围。重点改造2000年前(条件允许可放宽至2005年前,比例不超过15%)在城镇国有土地上建成,失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区(不含住宅拆除新建)。

(二)改造内容。老旧小区改造以适应居民不同生活需求为出发点,重点实施基础类改造,突出补齐功能性设施短板,有条件的地方推进完善类改造和提升类改造,改造分为基础类、完善类、提升类三种类型。基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、排水、照明、绿化、水电气、光纤、建筑物修缮、管线规整等,突出解决基础设施老化、环境脏乱差问题;完善类改造主要是完善社区综合服务用房和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、充电桩、文化、体育健身、无障碍设施等,完善配套服务设施,提升小区环境品质;提升类改造主要是完善社区综合服务和养老、托育、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。

(三)目标任务。按照上级下达的任务目标和工作实际,我市计划用3年时间(2020年至2022年),全面完成建成于2000年以前的老旧小区改造,涉及小区(片区)17个、楼栋310栋、户数6800户、建筑面积25万平方米以上。力争在“十四五”末完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

(四)工作计划。2020年计划改造老旧小区(片区)5个、楼栋100栋、2250户、建筑面积5万平方米以上;2021年计划改造老旧小区(片区)7个、楼栋120栋、2700户、建筑面积5万平方米以上;2022年计划改造老旧小区(片区)5个、楼栋90栋、1850户、建筑面积15万平方米以上。

四、组织实施

(一)明确职责。按照 “谁主管、谁负责,谁牵头、谁协调”的原则,建立市政府、街道、社区分级负责工作体系。市政府牵头各部门落实老旧小区改造主体责任,统筹谋划、整体推进辖区内老旧小区改造工作;街道办事处负责组织协调实施老旧小区改造,推进小区物业长效管理;社区全程参与老旧小区改造与管理具体工作。市政府可以根据项目招投标管理规定,确定有项目建设经验的国有企业作为项目建设单位,负责具体实施。

(二)计划申报。市住建局和各街道密切配合,组织对老旧小区全面调查摸底,建立老旧小区数据库,坚持居民自愿、自下而上的原则,合理确定改造项目和时序,制定老旧小区改造总体计划和分年度计划。社区综合服务、养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、治安等领域涉及老旧小区的各类设施增设或改造计划。涉及电力、通信、供排水、供气等管线改造计划的单位,应主动与老旧小区改造规划和计划有效对接,同步推进实施。国有企事业、军队所属老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。

1.征集改造需求。市政府统筹安排,市住建局牵头,组织城管、街道、社区,充分发挥党组织、居委会或业主委员会、物业管理等基层组织的作用,扎实做好群众工作,加大宣传力度,动员群众广泛参与,认真征求居民意愿,确定改造项目、内容及改造完成后的长效管理模式,形成改造项目清单。

2.制定初步方案。优先推进水电气路网、雨污分流、消防等“基础类”设施改造,满足群众基本需求。在此基础上,完善和提升养老、健身、家政等服务设施,做到量力而行、能改则改、应改尽改。要按照“一小区一策”的原则,结合本地区财政承受能力,引导居民通过住宅专项维修资金、小区公共收益、捐资捐物等渠道出资,制定初步改造方案及预算;供水、供电、供气、通信、有线电视等专营企业同步制定初步改造方案。

3.确定改造计划。街道办事处在项目范围内对初步改造方案进行公示,公示时间不少于5个工作日。按照“先急后缓、统筹平衡、分步实施”的原则,确定下一年度改造项目清单,报经市政府同意后,于每年12月底前将下年度改造计划项目清单报送市住建局汇总。

(三)项目实施。按照年度改造计划,各级各部门要加强沟通,密切合作,落实项目方案审查、招投标、工程实施和监管等具体工作。

1.简化项目审批。老旧小区改造方案经相关部门组织联合审查后,可直接办理立项、用地、规划审批。鼓励同一建设单位实施的一定区域内老旧小区改造项目捆绑打包,一次报批,分批实施。不涉及土地权属变化的项目,无需再办理用地手续。对新增建设用地和新建、改建、扩建公共服务用房、市政公用设施的,自然资源部门加强指导协调;增设电梯后住宅采光、日照间距,参照旧区改建标准适当调整。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的,可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目,实行项目建设单位告知承诺制的,可不进行施工图审查。发包前无法准确确定施工图预算的项目,可采取暂定预算价下浮方式先行组织施工发包,按实决算。对不属于依法必须公开招标的项目或政府采购项目,住建部门可公布一批专业化、实力强、口碑好、信誉优的设计、施工、监理单位,供建设单位择优选择。

2.加强施工管理。建设单位要会同施工单位科学制定施工方案,确保施工质量和安全文明施工,减少施工扰民。鼓励分片区由一家网络通信企业牵头组织实施通信管线集中整改,统一清理未按期完成割接或无主的网络通信线路。鼓励建设单位统一采购老旧小区改造的主要材料和设备,确保质量。设计、施工、管线等技术团队要现场提供全过程技术服务。加强施工现场管理,强化对隐蔽工程全过程监管。施工现场要公布投诉热线电话、明确现场联络人,接受居民群众投诉、咨询及监督。

3.竣工验收。项目完工后,建设单位按照有关规定组织竣工验收,同时邀请居民代表参加。涉及水、电、气、通信、有线电视等改造验收的,可由专业经营单位按有关政策组织实施。验收通过后,应及时完成工程决算,做好资料整理、归档和移交工作。

(四)健全机制。物业主管部门可公开征集专业化、实力强、口碑好的物业服务企业建立资源库。有条件的街道可将若干个老旧小区捆绑打包,统一委托物业服务企业管理。对未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区,街道、社区可委托准物业服务机构实行托底过渡管理,开展环境卫生、门卫等基本物业服务,逐步提高物业服务费缴交率,实现改造小区物业服务自主管理。建立健全老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制,促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

五、资金筹措与使用

通过居民合理出资、政府财政支持、管线单位出资、社会力量参与等渠道,筹措改造资金,落实改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制,加大金融支持力度。

(一)居民合理出资。按照“谁受益、谁出资”原则,引导居民以出资、使用(补建、续筹)住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、捐资捐物、投工投劳等方式参与城镇老旧小区改造和维护管理。

(二)财政资金支持。市财政部门应将老旧小区改造费用纳入财政预算,统筹安排专项资金用于老旧小区改造。符合中央、省级奖补范畴的改造项目,各有关部门应积极争取上级奖补资金,统筹使用。

(三)管线单位出资。老旧小区改造项目范围内电力、通讯、有线电视的管沟、站房及箱柜设施改造,土建部分建设费用由地方财政承担。供水、燃气改造费用,由相关企业承担;通讯、广电网络缆线的迁改、规整费用,相关企业承担65%,地方财政承担35%。供电线路及设备改造,产权归属供电企业的由供电企业承担改造费用;产权归属单位的,由产权单位承担改造费用;产权归属小区居民业主共有的,供电线路、设备及“一户一表”改造费用,政府、供电企业各承担50%。非供电企业产权的供电线路及设备改造完成后,由供电企业负责日常维护和管理,其中供电企业投资部分纳入供电企业有效资产。小区供水、供电改造已经明确费用分担政策的,继续执行原有政策。

(四)社会力量参与。鼓励原产权单位(含行政企事业单位)捐资捐物,共同参与改造工作。积极探索政府和社会资本合作模式,通过特许经营权、合理定价、财政补贴等事先公开的收益约定规则,带动社会资本参与改造。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式,吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造和运营。鼓励以“平台+创业单元”创新模式,结合夜间经济、户外经济等新需求,依法依规统筹利用小区及周边存量房屋、存量用地,活化利用历史建筑,发展养老、托育、家政、物流、便民服务、物业服务、商旅文创等新业态,打造特色街区街巷,注入创新动力,推动旧城复兴。

(五)金融税收支持。支持老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式,运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。开发性金融机构、政策性银行要加大产品和服务创新力度,依法合规对实施老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。认真落实国家相关税费减免政策。

六、工作保障

(一)强化组织保障。市老旧小区改造工作领导小组,负责全市老旧小区改造统筹协调工作。领导小组根据工作进展情况,定期组织召开联席会议,协调解决全市老旧小区改造有关问题和事项,完善相关政策,统筹推进项目实施。

(二)强化宣传引导。充分利用新闻媒体,全方位、多角度宣传城镇老旧小区的重要意义、方法步骤和改造成效,营造改造方案群众认可、改造过程群众参与、改造成果群众共享的良好氛围。

(三)整合利用存量资源。加强服务设施、公共空间共建共享,统筹使用各类公共房屋、闲置房屋,清理违建、临时建筑腾退用地,用于完善社区、小区配套设施。鼓励机关事业单位、国有企业将老旧小区内或附近的闲置房屋,通过置换、划转、移交使用权等方式交由街道、社区统筹。支持对部分零星用地和既有用房实施改(扩)建,通过置换、转让、腾退、收购等多种方式依法建设经营性用房、停车场等,发展社区服务,扶持培育一批服务业龙头企业。

  (四)完善社区治理。推动建立健全基层党组织牵头,社区居民委员会配合,业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制,引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则,共同维护改造成果。社区与物业服务企业建立社区、小区相关数据共享机制,提升信息化水平,提高管理效率。强化对物业服务工作的考核、监管,将老旧小区物业管理纳入社区治理范畴,理顺后期管理养护机制,提升社区治理能力。

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