各乡镇人民政府、街道办事处，市直有关单位：

经市政府研究同意，现将《建瓯市商品房预售资金监管办法》印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

建瓯市人民政府

2024年8月10日

（此件主动公开）

建瓯市商品房预售资金监管办法

第一章 总则

第一条（目的依据） 为加强商品房预售资金监督管理，规范商品房预售资金收存使用行为，保障商品房预售资金优先用于项目工程建设，维护购房人合法权益，促进房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《福建省商品房预售管理暂行办法》和《福建省商品房预售资金监管办法》等法律、法规、规章和文件规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条（适用范围） 本市行政区域内新批准预售商品房的预售资金收存、使用及其监督管理，适用本办法。

第三条（相关定义） 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发经营企业将其开发的商品房在不动产首次登记完成前预先出售给购买人，购买人按照商品房买卖合同约定支付的全部购房款，包括定金、预付款、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款、全装修款等。

本办法所称监管银行，是指符合商品房预售资金信息化管理所需的技术标准，能够确保商品房预售资金监管安全的商业银行和政策性银行。

本办法所称监管账户，是指房地产开发经营企业在监管银行设立专门用于预售资金管理的账户。　

本办法所称商品房预售，是指房地产开发经营企业将正在建设中尚未竣工的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条（主管部门） 市住房和城乡建设局是全市商品房预售资金监管行政主管部门（以下简称“监管部门”），负责全市房地产开发经营项目的商品房预售资金的监督管理工作。主要履行以下职责：

（一）制定商品房预售资金监管具体实施办法和监管协议文本，明确商品房预售资金监管额度及监管资金使用申请条件、程序、标准。

（二）开发商品房预售管理信息系统，简化资金申请材料，

实现资金申请、审核、拨付“全程网办”，监控预售资金收支情况。

（三）监督检查商品房预售资金监管实施情况。

（四）商品房预售资金监管其他有关工作。

第五条（监管原则） 商品房预售资金监管遵循“专户专存、专款专用、节点控制、全程监管”的原则。

第六条（预售条件） 按提供预售的商品房楼栋计算，承重结构工程形象进度达到规划层数的50%（相当于投入开发建设资金达到本楼栋建设总投资25%以上），并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第二章  监管账户设立

第七条（账户开设） 房地产开发经营企业在申请商品房预售许可前，应当在监管银行开设监管账户，并签订商品房预售资金监管协议（以下简称监管协议）。监管账户名应当体现“***项目商品房预售资金监管专户”字样，账户名称字数超过限定的可以使用简称。

房地产开发经营企业有设定建设用地使用权、在建工程抵押贷款的，原则上监管账户设立在贷款银行；多家银行组成银团联合发放贷款的则在主贷银行开设。同时录入开发贷款相关信息，包括但不限于贷款审批金额、历次提款时间、支付对象、支付用途等，实行预售资金与开发贷款资金联动监管。若设立在其他银行，房地产开发经营企业应征求原贷款银行的意见。

第八条（账户变更） 房地产开发经营企业需要变更监管银行、监管账户、企业名称等相关信息的，按监管协议约定应经监管部门、原监管银行同意，并与监管部门、新监管银行重新签订监管协议，通过监管系统上传下列材料向监管部门申请变更，监管部门应在2个工作日内在监管系统中予以变更:

（一）监管账户等信息变更申请报告;

（二）原监管银行出具包含注销原监管账户、原监管账户剩余资金全部划转至新设立监管账户的意见函;

（三）与监管部门、新监管银行重新签订监管协议。

第九条（监管账户）  监管账户应当在《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》上载明，并按照政府信息公开要求进行公示。监管账户专用于商品房预售资金的收存、使用，不得开通任何形式的自动扣款业务，不得作为其他贷款的还款账户或还款担保账户。

第十条（监管协议） 监管协议由监管部门、房地产开发经营企业和监管银行三方共同签订，协议应当明确预售资金收存和使用方式、监管额度、各方权利义务和违约责任，以及暂停或者终止监管银行资格、变更监管银行和监管账户的程序等内容。监管协议应作为商品房预售方案的附件。

第三章  监管资金收存

第十一条（房企职责） 房地产开发经营企业或营销代理中介机构应当在销售场所、签约缴款处等醒目位置公示监管银行、监管账户信息，要求购房人将购房款直接存入监管账户；缴款单和付款凭证应体现监管账户名称和账号信息。房地产开发经营企业应通过POS机直接关联至资金监管账户方便购房人交款。

房地产开发经营企业或营销代理中介机构原则上不得直接收存任何形式的购房款。购房人被要求将购房款存入非监管账户的，应当予以拒绝并向监管部门举报。

由于购房人自身原因，购房款中的定金部分，确需采用其他方式支付的（例如微信支付、支付宝支付等），可采用其他方式支付收款。采用其他方式支付的“收款码”需由监管账户所在银行提供并关联到监管账户。

第十二条（金融机构职责） 购房人申请商业银行按揭贷款或住房公积金贷款的，房地产开发经营企业应当将监管账户作为贷款到账账户。承接购房贷款（包括住房公积金贷款）的银行应当将个人住房贷款直接发放至监管账户，并按接口标准将贷款信息传输至商品房预售管理信息系统。

监管银行应对商品房预售资金监管账户进行监督管理，按照监管规定和有关内部管理制度做好相关工作。

第十三条（监管部门职责）  监管部门应当建立健全以楼盘表为索引的商品房预售管理信息系统，会同金融监管等部门推动房屋网签备案系统和商业银行业务管理系统对接，加强房屋网签备案、监管账户资金收支、银行按揭贷款等数据信息共享。

监管部门在办理房屋交易合同网签备案时，应通过预售资金监管信息系统核对预售资金是否已按要求存入监管账户。

第四章  监管资金使用

第十四条（监管额度） 监管资金分为重点监管资金和非重点监管资金。重点监管资金是监管账户中确保项目竣工交付所需的资金，资金额度原则上按建设项目工程综合造价总额的1.2倍计，具体计算办法由监管部门另行确定。非重点监管资金是指超出监管账户内监管额度以外的资金。

监管部门可根据房地产开发经营企业的信用评价等级，结合项目建设实际情况对资金额度实行差异化管理。

第十五条（资金用途） 预售监管资金不同于房地产开发经营企业自有资金，应当专款专用。重点监管资金必须用于项目工程建设，包括项目建设必需的建筑材料、设备和施工进度款等相关支出，不得挪作他用，不得用于支付任何借（贷）款本金和利息、缴纳土地款、罚金、营销及企业员工工资等费用。

重点监管资金，在商品房项目完成不动产权首次登记前，监管银行不得擅自扣划；设立子公司的房地产开发经营企业，集团公司不得抽调。

非重点监管资金可由房地产经营开发企业提取使用，优先用于本项目建设、缴纳税费和偿还本项目贷款。

第十六条（拨付节点） 重点监管资金应按照工程建设进度予以拨付。

（一）具体拨付节点如下：

（1）钢筋混凝土主体结构达到规划设计总层数50%的，累计申请支取资金额度不得超过重点监管资金额度的30%（全装修项目不超过20%）；

（2）钢筋混凝土主体结构达到规划设计总层数100%的，累计申请支取资金额度不得超过重点监管资金额度的50%（全装修项目不超过40%）；

（3）主体工程落架（包括外墙装修、门窗、栏杆等全部完成），累计申请使用预售资金不得超过重点监管资金额度的80%（全装修项目不超过60%）；

（4）单位工程完成建设（包括电梯、公共区域装修、入户门、管线工程等完成），且组织五方主体验收，累计申请使用预售资金不得超过重点监管资金额度的90%（全装修项目的装修分部工程须同步验收）；

（5）项目完成工程竣工备案，累计申请使用预售资金不得超过重点监管资金额度的95%（全装修项目的装修分部工程须同步完成）；

（6）完成不动产首次登记且无拖欠农民工工资并开具已售商品房的增值税发票的，可申请支取全部预售资金，并解除资金监管。

（二）解除资金监管前，监管账户资金余额不得低于重点监管资金额度的5%。

（三）工程建设过程中新增装修装饰工程的，装修装饰工程的设计施工图须及时报送工程质量监督部门，同步接受工程质量监督部门的监督。竣工验收备案后的项目原则上不再新增装修装饰工程。

第十七条（审核拨付） 房地产开发经营企业以预售许可楼栋为单位支取预售监管资金。相应楼栋达到相应节点后，按照监管协议约定，由房地产开发经营企业提出资金使用申请，经监管部门核实后，由监管银行及时拨付。具体申请条件、程序、核实时限和付款时限如下：

（一）房地产开发经营企业按节点申请支取重点监管资金时，应向监管部门提交下列文件：

（1）完成钢筋混凝土主体结构达到规划设计总层数50%或100%、主体工程落架的，提交建设、施工、监理单位三方认定出具的证明文件，必要时监管部门现场勘查核实。

（2）单位工程完成建设的，提交竣工验收报告。

（3）完成项目工程竣工备案的，提交竣工验收备案表。

（4）完成不动产首次登记的，提交不动产首次登记证明文件；完成农民工工资支付、已售商品房的增值税发票开具的，提交无拖欠农民工工资证明材料、商品房的增值税发票（复印件）。

（二）监管部门收到房地产开发经营企业提出资金使用申请后，应当自受理之日起2个工作日内完成审核，符合使用条件的，监管部门出具核实意见；房地产开发经营企业凭监管部门出具的核实意见，向监管银行申请拨付监管资金。监管银行应当在收到申请的2个工作日内，按照监管协议约定的方式拨付监管资金。

第十八条（执行保全告知） 司法、税务等部门保全、执行监管账户的，房地产开发经营企业和监管银行应当告知执行部门预售资金及监管账户的性质，并在1个工作日内将保全、执行情况书面告知监管部门。

第十九条（风险处置） 预售项目出现逾期、难交付等重大风险隐患时，监管部门可以提高重点监管资金额度，直至对监管账户内的资金实施全额封闭管理，确保预售资金优先用于项目建设，监管银行应予以配合。房地产开发经营企业应提交可行的保交楼方案后，按照项目工程建设计划支取使用监管账户内的资金。

第二十条（保函置换） 房地产开发经营企业提供商业银行出具的保函，请求置换商品房预售资金监管账户相应额度资金的，监管部门可以根据相关规定审核准许。保函置换商品房预售监管资金的实施细则由监管部门会同金融监管部门另行制定。

第五章  监管资金解除

第二十一条（解除监管）  如监管协议无其他约定的，预售项目完成不动产首次登记的，房地产开发经营企业可持不动产登记机构出具的不动产首次登记证明文件、施工总承包单位出具的未拖欠农民工工资证明材料、开具已售商品房的增值税发票（清单及部分复印件）向监管部门申请解除监管；然后向监管银行申请解除资金监管，监管银行审核符合条件的，应在3个工作日内解除对该项目的预售资金监管，并撤销监管账户。

第二十二条（退房退款） 购房人已将购房资金存入监管账户，房地产开发经营企业与购房人解除购房合同时，房地产开发经营企业可向监管部门申请退回相应购房款，退回的购房款直接转入购房人账户。退回购房款后导致重点监管资金不足的，开发企业应及时补充。

第六章  违规情形处理

第二十三条（房企违规行为及处置）  房地产开发经营企业有下列情形之一的，由监管部门依法依规立案查处，责令其限期整改：

（一）逃避商品房预售资金监管的；

（二）使用非监管账户收取购房款的；

（三）未按规定使用商品房预售资金的；

（四）提供虚假资料或通过关联企业套取监管账户资金的；

（五）其他违反本办法或监管协议的行为。

监管部门可按照监管协议，暂停该项目监管账户中预售资金拨付，暂停商品房预售、销售，并将其违法违规行为发布购房风险提示，给予房地产企业信用扣分降低企业信用等级。

第二十四条（中介机构违规行为及处置）  营销代理中介机构有下列情形之一的，由监管部门依法依规立案查处，公布该机构违规行为，由行业主管部门将其不良行为记入信用档案，按照相关规定予以信用扣分。

（一）在监管账户外直接收取预售资金，未将购房款全部存入监管账户；

（二）以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管，擅自挪用预售资金；

（三）协助房地产开发经营企业实施逃避预售资金监管。

第二十五条（施工等单位行为及处置）  施工、监理、勘察、设计单位提供虚假证明等方式协助房地产开发经营企业违规套取使用监管额度内资金的，由监管部门依法依规立案查处，公布该机构违法违规行为，由行业主管部门将其不良行为记入信用档案，按照相关规定予以信用扣分。

第二十六条（银行违规行为及处置） 监管银行有下列情形之一的，由监管部门公布该银行行为，将书面通报当地国家金融监督管理部门予以处理。

（一）未经监管部门核实同意擅自拨付商品房预售资金，或未按规定的资金用途、拨付节点、审核时限审核房地产开发企业用款申请；

（二）未在规定期限内拨付商品房预售资金的；

（三）擅自扣划商品房预售资金的；

（四）拒不配合监管部门对预售资金账户监督检查的；

（五）其他违反本办法或者监管协议的行为。

监管部门可按照监管协议，视情节暂停或终止其预售资金监管资格；造成预售资金流失的，应按照监管协议，要求监管银行负责追回资金，无法追回的由监管银行承担相应赔偿责任。

第二十七条（贷款银行违规） 发放贷款银行未按规定将个人住房贷款直接划入监管账户的，监管部门应曝光违规行为，可暂停或者终止其监管银行资格，同时通报国家金融监督管理部门予以处理。

各商业银行为房地产开发经营企业提供项目开发贷款、在建工程抵押贷款后，要跟踪企业用款情况，确保贷款优先用于项目建设。防止贷款被集团公司（总公司）和项目公司调用、挪用，出现后期销售资金无法保证项目建设和偿还贷款问题。

第二十八条（监管人员违规） 监管部门工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章  附则

第二十九条（解释机关）  本办法由建瓯市住房和城乡建设局负责解释。

第三十条（办法实施）  本办法自公布之日起施行，有效期五年。《建瓯市人民政府关于印发<建瓯市商品房预售资金监督管理暂行办法>的通知》（瓯政综〔2017〕72号）同时废止。